Locador e locatário devem ter atenção com cada etapa da negociação e na formulação do contrato de aluguel
Não importa se você é inquilino ou proprietário, se o anúncio foi encontrado por meio de uma imobiliária ou veio de um particular, se é uma locação residencial ou comercial, a locação de um imóvel é um momento importante e que merece análise, cautela e atenção.
Vale a pena adotar cuidados essenciais e contar com a orientação consultiva de um advogado imobiliário, que fará uma busca para saber a idoneidade, tanto do locatário quanto do locador, além de elucidar sobre os termos contratuais e checar se o documento está de acordo com a Lei do Inquilinato.
Caso o imóvel seja alugado por imobiliária, é sempre bom o locatário verificar se não há comentários negativos em portais de reclamações. Locador e inquilino ficarão mais tranquilos se a empresa possuir um departamento jurídico ou, pelo menos, a consultoria de um advogado.
Se for uma locação direta, use a internet a seu favor: pesquise na Justiça Comum se há processos de despejo ou de cobrança de aluguel e confira se há alguma restrição nos órgãos de proteção ao crédito em nome do locatário. Assim é possível verificar se ele é bom pagador. Para o locador, alugar um imóvel para um inadimplente ou alguém com o nome protestado pode significar preocupações futuras.
Já o locatário deve verificar se o imóvel de interesse é realmente do locador, por meio da certidão de registro de imóveis. O seu advogado imobiliário poderá fazer essa busca, tanto do imóvel quanto do histórico de bom pagador do locatário.
Com o imóvel escolhido e reservado, é hora das formalidades. Todo cuidado é pouco na análise do contrato. Antes de mais nada, é preciso entender o contrato de aluguel. Nas cláusulas, estão informações sobre possíveis multas, prazos e entregas, reajustes, condições para a desocupação e entrega do imóvel.
A Lei do Inquilinato não define um prazo mínimo de aluguel, mas 30 meses gera mais direitos para quem loca, já que permite a denúncia vazia por parte do locador nas locações residenciais. Nos contratos comerciais, o prazo de cinco anos dá direito ao locatário a uma renovação compulsória. No entanto, há algumas regras que precisam ser analisadas para se estabelecer o melhor prazo para o locador e locatário.
No contrato também estará a forma de garantia exigida pelo locador, e aqui encontramos diversas modalidades: seguro fiança – semlhante a outros tipos de seguro, o inquilino o contrata e o locador fica como segurado; fiança, , que ocorre por meio de um fiador e seu patrimônio; ou caução, normalmente, no valor de três meses de aluguel.
Uma dica interessante para o locador é embutir no valor do aluguel os custos com condomínio e IPTU. Assim, o locador arrecada o montante e pode efetuar diretamente o pagamento, o que evita o inadimplemento dessas obrigações por parte do locatário e uma possível perda de imóvel para sanar dívida de condomínio ou de impostos. Esse acordo deve estar devidamente registrado no contrato, para que todas as partes tenham ciência e concordem com os termos.
Depois de estabelecido o contrato, vem a hora da vistoria. Ela checa cada ponto do imóvel: pintura, infiltração, luminárias, tomadas, telhado, móveis, etc. Além disso, o termo de vistoria, que deve fazer parte do contrato, registra as condições do imóvel e servirá de parâmetro para uma possível manutenção e, também, para uma futura devolução nos termos do contrato.
É a vistoria que garantirá uma devolução do imóvel nas condições exatas em que foi entregue ao locatário e ajudará o locador e o inquilino a entrar em acordo para possíveis reparos no momento da desocupação.
Rescisão sem dores de cabeça
A existência de uma cláusula que contenha as regras para rescisão da locação é fundamental, pois regula os procedimentos jurídicos e burocráticos no momento do encerramento do contrato.
A rescisão do contrato de aluguel pode ocorrer por decisão bilateral ou unilateral, ou seja, uma das partes decide encerrar o contrato. Além disso, há outras ocasiões específicas para o encerramento, na sua vigência, dependendo do prazo de locação que fora estabelecido no contrato.
No caso de locação residencial, o locador poderá rescindir o contrato por falta de pagamento do aluguel, por ocorrências de infração legal ou contratual, como a prática de atividades ilegais no imóvel, sublocação não permitida, reformas não autorizadas. Outro caso de solicitação pelo proprietário é a desapropriação ou obrigação de reforma feita pelo poder público. No caso de locação residencial com prazo inferior a 30 meses ou por prazo indeterminado: o locador somente poderá requerer a devolução do imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou para uso residencial de ascendente e descendente desde que não possua imóvel residencial próprio. No caso de contrato de locação residencial com prazo igual ou superior a 30 meses, é possível a chamada denúncia vazia, ou seja, o pedido de devolução do imóvel ao final do contrato, sem justificativa.
Para o locatário as regras são outras. Ele poderá devolver o imóvel, mas o contrato pode prever prazo para aviso prévio e multa. No caso da venda do imóvel, o inquilino tem preferência em adquiri-lo, desde que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel.
Sim, esta é uma relação complexa que se descomplica com o auxílio de um advogado imobiliário de sua confiança, que realizará um contrato bem feito, dentro dos termos exigidos pela Lei do Inquilinato e que garantirá uma estadia sossegada e feliz para os novos moradores e, também, segurança para o dono do imóvel. Por isso, a não dica é não abrir mão dessa tranquilidade, evite transtornos e prejuízos financeiros.
Artigo escrito por Sutti Advogados
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